不動産投資に必要な『４つのスキル』シリーズです。前回の記事では、表面利回りを不動産買取業者の基準表を元に説明しました。今回は『実質利回り』の基礎編を紹介して、表面利回りとの違いや比較などで「不動産投資」を考えていきます。
今日はボクが「４つのスキル」の復習を書きます。
①企画力＝不動産を購入、建築、出口戦略など全般
②財務＝資金調達策、金融機関等からの融資戦略、返済戦略等
③税務＝不動産に関する税務
④賃貸管理＝管理料、リーシング、修繕工事
ありがとうございます。『表面利回り』は最初にチェックする指標ですが。実際には『実質利回り』で検討しないと不動産投資はできません。
年間の賃料から①管理費（委託をする場合）②固定資産税等③火災保険料④その他想定できる引当費用などを引いて、利回り計算をします。
ボクは、実質利回りは④の引当費用を厳しめに想定しています。
この記事で書くことは…
・表面利回りと実質利回りの比較をします。
以上の内容で、不動産業歴25年以上の筆者の「ココダケ情報」を書きますので、最後まで記事を読んでみてください。
不動産投資【実質利回りを表面利回り】を比較！実質利回りの本質は
筆者は「一人会社の一人社長」です。ですから、大手の不動産投資会社のようなチームで投資先を決めたりしません。筆者一人の経験値と勘や観をフル活用して不動産投資の決定していきます。
それだけに、自分の中では確固とした経験値を持っています。
不動産投資では「表面利回り」と「実質利回り」の差をどう考えていますか？
「表面利回り」は、大まかに言って、物件の“名前”と同じくらいの感覚ですね。“名前”とは物件の構造や場所、部屋数や規模などの情報をことです。
実質利回りの検討は、実際の「事業」と同じく「売上＝賃料」から「経費」を引いて利益確定を見越して、「投資額＝不動産購入指値」を考えます。実質利回りは『事業性の確認』だと思ってください。
【おさらい・買取業者の基準事例】～構造と築年と表面利回りの関係
前回の記事で“ココダケ情報”として、紹介した不動産買取業者の「表面利回り基準表」のおさらいです。
実質利回りは、表面利回りよりも低めになるのが普通です。
ところが…、土地を安く仕入れた場合に限っては、土地の価格が高騰したら前述の④の引当費用が「資産化すること」もあり得ると思っています。このほか、ボロアパートなど空室が多い物件を安く購入してリーシングで満室にしたら不動産の価値は高まります。
| 不動産買取業者の「表面利回り」による買取基準 | ||||
| 築年数 | RC、SRC造 | 重量鉄骨造 | 軽量鉄骨 | 木造 |
| 5年以下 | 8.0% | 8.6% | 9.0% | 10.0% |
| 6年～10年 | 8.6% | 9.9% | 10.8% | 12.5% |
| 11年～15年 | 9.1% | 10.9% | 12.3% | 14.5% |
| 16年～20年 | 9.6% | 12.0% | 13.8% | 16.6% |
| 21年～25年 | 10.4% | 13.0% | 15.2% | 18.6% |
| 26年～30年 | 12.0% | 14.1% | ||
| 31年～35年 | 13.5% | 15.1% | ||
| 36年～40年 | 15.1% | 16.0% | ||
| 41年～46年 | 16.6% | |||
| 47年～ | 18.5% | |||
「表面利回り」の基準から、実質利回りは「経費」を引くために、利回りの数字は低くなるんですよね。不動産の価値が経年して高騰することってあるんですか？
不動産バブルが崩壊して以来、土地の値段は下がり続けていますが、一部の地域では地価が上がってきています。建物の価値は経年劣化してしまいますが、地価が高騰してきたら不動産の価値として、購入時よりも売却時の方が高くなる場合もあります。
【表面利回りと実質利回りの違い】不動産投資を事業をして捉える！
「表面利回り」は、物件の“名前”みたいなものです。要するに物件の考査の入り口です。では、この入り口から実際の不動産投資を決定するためには…、実質利回りと事業性を吟味します‼
実質利回りは数字上の計算をすれば分かるんじゃないですか？ 数字で比較する方が分かりやすいと思いますよ！
不動産投資の本などは「実質利回り」を数字の比較のように書いているものもあります。「表面利回り」は数字上の比較のツールですが、『実質利回り』はもっと奥深いものなのです。まずは、実質利回りでの数字を誰が提供したか？を考えてみてください。
・固定資産税等の納税通知書⇒売主提供資料、仲介不動産会社
・管理費等の条件⇒不動産管理会社
・修繕金、修繕積立金等の状況分析⇒不動産管理会社
事業としての「実質利回り」は【分析力】がポイント‼
実はこのことが、不動産投資の答えでもあります。筆者が書いた「経験値」は、長年の不動産業における経験と試行錯誤から、身に着けたものです。
前述の『４つのスキル』のうちの①企画力がこれに当たります。不動産の特性を考えてみてください。
不動産は「購入」「保有」「売却」のそれぞれのステージで、収入・手にするモノor支出・失うモノが異なります。そして、不動産は長年の保有で、価値が変わっていきます。
実質利回りの考査に必要な数字は、固定資産税等の客観的数字を除いては、管理会社の管理上などの条件、修繕積立等の数字などは、交渉事でもあるし、工夫などで“変動”するものです。空室を埋めるリーシングについても同様です。
つまり、実質利回りの想定に使う数字の根拠を誰が？提供したかでその信頼性が異なります。
まとめ：実質利回りは不動産の種類によっても「想定」が変わる‼
今回の記事は「実質利回りの基礎編」ですので、あまり詳しいことを書きすぎたら、読者の皆さまが混乱されると思います。
なので、結論だけを書きますと…『事業性を問う実質利回りは、不動産の種類によって想定が変わる』ということです。
不動産投資は事業であり、経験値がモノを言う世界なので、これから不動産投資を目指したい方たは、さまざまなタイプの不動産投資を勉強してください。
ファミリータイプで新築戸建て住宅投資は↓の記事を参照
ボロ戸建て、空き家などを活用した不動産投資は↓の記事を参照
今回の記事は、実質利回りの基礎編です。実際の不動産投資の実現のためには、かなりの経験値が必要です。筆者のブログサイト（エックスサーバー使用
）では、これまで745記事を投稿しております。不動産のカテゴリーは210本以上の記事を投稿していますので、皆さまの実情に応じて記事をご覧ください。
