個人の方が『これから不動産投資を始めたい…』と考えたとき、どのようなことをしなければならないでしょうか？ 筆者は、不動産業界歴25年以上で、自らも「不動産投資」をやっています。今回のブログ記事は、これから不動産投資を始めたい人のために、実際の『進め方や段取り』について解説をしていきます。
とっくん社長、実際のところ「これから不動産投資を始めたい」と考えている人は、何から手をつければいいですか？
そうですね。ボクのブログサイトも含めて「不動産投資」 に関する記事は多数あります。これらの中には大家さんの「体験談」的な記事もありますね。ボクのサイトも、実体験に基づく「不動産投資」を書いています。ただし、これはあくまでも「不動産屋であるボクがやっていること」です。今回は「まったく不動産投資を知らない人が始めるべき段取り」について解説したいと思います。
不動産投資をやりたい人へ【不動産投資の始め方と手順】実践法解説
皆さまは「不動産投資」を何のためにやりますか？
これは、融資を受けようとする金融機関では「投資家に投げかける最初の質問」です。この問いについては、後ほど説明します。
不動産投資を始めるための２つのケースとは?!
初めて不動産投資をする人にとっては、大きくわけて２つのケースがあります。
２．不動産投資をするための自己資金がない場合
この中で、1に関しては、「資金調達という最大の関門をクリアしている」ので、今回の記事では取り上げません。また、別の記事で「不動産投資物件の探し方」などと一緒に説明します。
今回の記事で取り上げるのは、２の「不動産投資をしたいのだけども資金がない」という人たちです。
実は、 筆者の会社も「不動産投資」分については、その投資部分だけを金融機関からフルローンで調達しました。
【これから不動産投資をやる人へ】～最大の難関は金融機関の融資!!
筆者の会社の場合、融資をしてくれたのは「 地元の信用金庫」でした。筆者が社長に就任（2018年7月）から、これまで不動産投資を数件行いましたが、すべてが「 プロパー融資」でした。
プロパー融資についての説明は過去記事を参照ください。
プロパー融資については、「不動産投資を初めてやる方」は、よほどのケースでもない限りは厳しいかと思います。
【金融機関からの融資を受ける】金融機関との出会い方は?!
「不動産投資をこれから始める方が」サラリーマンである場合、新たに金融機関から資金調達を考えて場合の「段取り」を説明します。
サラリーマンなど「事業をやっていない人」が新たに金融機関と付き合いを始める場合、誰かの紹介があればスムーズに行きます。
２．購入する収益不動産を仲介会社の紹介
３．その他、知人の紹介
金融機関は、融資の規模や不動産の状況、借りる方の属性などによって、使い分けた方がいいと思います。仮に、金融機関を紹介してくれる人がいて、その人が金融機関と密な関係にある場合、融資担当者との面会はスムーズにいきます。
【不動産投資で金融機関からの融資をお願いする際】ＮＧワードはコレ!!
金融機関の融資審査を受ける際に、やってはならないことってありますか？
「不動産投資をすることになった理由」をしっかりと説明することが必要です。一方で、やってはならないことがあります。
１．不動産投資をする理由を「不労所得を得たいから」と話す
２．不動産投資が成功したら「会社を辞める」と話す
３．「老後の蓄えのため、家族にお金が要るために」と話す
金融機関は、その不動産の収益性をチェックしますが、それ以前に、皆さまの「職業・年齢・年収・人間関係」などもしっかりと審査しています。
サラリーマンで安定した給料を得ている人は、「不動産投資で失敗した分を自分の給料で補うこと」ができます。金融機関は、そのことに関して「信頼を置いて金を貸す」のです。
また、「不労所得を得るために不動産投資を…」というのは、本音の部分ではその気持ちなのでしょうが、実際のところ「不動産投資にはリスクがありますし、損をした場合には、身銭を切ってでも返済しなければ」なりません。金融機関は、その覚悟がある人に金を貸します。
物件を仲介する不動産会社から金融機関を紹介してもらうケース!!
筆者の会社もやっていますが、不動産を購入するというお客様に対しては、「金融機関を紹介すること」があります。
これは、メリットとデメリットがあります。
最近、不動産投資詐欺事件が起きましたが、これは悪徳業者が悪徳金融会社と連携して、情報弱者に「高額な不動産を売りつけた」ということがありました。「不動産売買」は法律による規制や段取りが細かく定められていますが、こうした事件は完全にはなくなりません。
不動産投資で「悪徳業者に騙されないため」には、どのようなことに注意したらいいでしょうか？
不動産業者は「不動産の売買」での役割があります。購入する不動産の売主が「誰」か？ 一般人か？法人か？宅建業者か？
まずは、これをチェックしてください。不動産の所有者は「登記簿」を取ればすぐにわかります。仲介業者は免許番号を調べたら公的な機関で情報公開をされています。
【投資をする不動産の情報について】ナニをチェックするか⁈
不動産会社は金融商品を扱っている会社とは違います。あくまでも、不動産物件の健全な取引を成立させるための役割を担ってるにすぎません。
ですから、 仮に仲介で扱ってる「不動産物件」が収益を目的とする物件だったとしても、 その物件のビジネス性まで見極める責任はありません。
ただし、 不動産の物件に関する「重要な情報」については、 これを専門的な立場から調査して、 不動産売買の際、買主側に情報を伝えるという仕事があります
収益目的の物件の場合、買主がその不動産を買う理由は「賃料収入」であり、 またそれぞれの賃貸借契約の債権債務を不動産物件とともに引き継ぐ―ことになります。
これらの「情報」を物件購入までに、できれば「書面」で提示してもらいましょう。
・収益物件の管理に関する規約など（※区分所有建物の場合など）
・収益物件の修理履歴及び今後の修理見込み
・収益物件の管理状態（※管理会社等がいる場合は契約条件等）
・収益物件の固定資産税等などの情報
・その他、収益物件に関するトラブル等の有無の情報
このような、収益物件の入居者に関わる情報は「個人情報」の絡みもあり、すべての情報を得ることは難しいかもしれません。ただし、この物件の購入を前向きに検討する際には、収益物件の「悪い情報」などは積極的に集めなければなりません。
収益物件の「不動産価値の評価」と、「入居者トラブルなどによる価値の減価」は、実際の賃貸経営では重要な判断要素なので、できるだけ聞けるところは聞くようにしておいた方がいいでしょう。
【不動産投資を始める】最初に「誰」に相談するか⁈
不動産投資は「事業」です。最初の入り口論として「不老所得とか〇〇のため」ということから不動産投資をするのは間違いです。
この不動産投資を始めたい場合、「誰」に相談すべきか⁈ですが…これは正解はありません。
と言うのも「誰と出会う」かがその人のその後の人生を大きく変えるようなものになるのでしたら、軽々に一般論的な話を筆者がすることは憚られます。
できれば、筆者のブログサイトのようなものをお読みになり、それぞれの記事の中から「不動産投資の本質」を探るような知恵を、皆さま方が身に着けられるのが一番かと思います。
筆者自身は、不動産投資の師匠や参考にした人はいません。自らが長年やっている不動産業の中で「このような不動産投資は失敗しない」というやり方を自分で考えて実践しています。
筆者のブログ記事については「質問」があれば問い合わせフォームがありますので、これを利用してください。筆者で答えられることであれば、お答えします。
今回も記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。皆さまの「不動産投資」が人生に幸せを与えることを心より願っております。
不動産屋、不動産投資家、ブロガー
資格：宅建取引士、管理業務主任者
波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→消費者行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年不動産会社の社長。
