不動産投資家へ！【表面利回り】買取業者の買取基準表でココダケ情報

以前に「副業で不動産投資をする方向けの記事」を投稿しました。実際に不動産投資家になろうとする人は、最初の「基準」を持たなければなりません。最初の基準は「表面利回り」を使います。今回は、不動産投資物件の買取業者の基準を元に説明をします。（トップ写真は当社の賃貸物件内部から）

不動産投資をしたい人

不動産投資をやる人は、何を基準にやったらいいんでしょうか？

とっくん

まずは、『表面利回り』をチェックしてみてください。

年間の賃料を投資した金額で割るという簡単なものです。

想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 ＝ 表面利回り

この記事で書くことは…

・不動産投資の買取業者の資料を元に説明します
・表面利回りの基準事例を紹介します

以上の内容でココダケ情報を書きますので、最後まで記事を読んでみてください。

不動産投資家へ【表面利回り】買取業者の買取基準表でココダケ情報

それでは話を進めて行きます。今回の記事は、主に「質問形式」のスタイルで説明していきます。

不動産投資をしたい人

不動産投資は表面利回りをチェックすればいいでしょうか？

とっくん

「表面利回り」の前に、建物は構造によって呼び名が異なります。

・W造（Wood）……木造
・S造（Steel）…… 鉄骨造
・RC造（Reinforced Concrete）…… 鉄筋コンクリート造
・SRC造（Steel Reinforced Concrete）…… 鉄筋鉄骨コンクリート造

RC造やSRC造などのアルファベットは、建物を構造する材料・材質で表現しています。

今回の記事では“ココダケ情報”として、収益物件の買取業者が持っている「表面利回り基準」を示しながら説明をします。

とっくん

ボクの会社には収益不動産の買取業者からの連絡が届きます。以下の表はある業者が提示してきた『表面利回りを基準にした買取基準表』です。これを見て気が付いたことはありますか？

不動産投資をしたい人

建物の構造が「表面利回り」の基準が変わってくるんですね。あと、築年が新しいと「表面利回り」が少なくてもいいですね。

「建物の構造」の違いというのは、部屋数や賃料の違いに表れてきます。今回の記事では「表面利回り」だけを比較するわけですが、実際の利回りは、税金や維持管理費、修繕費なども関わってきます。

規模が大きいRC造などは、部屋数も多く、一定規模の建物になるとエレベーターもあります。このほか、給排水施設、電気関係設備はどは、法律・法令で定められている検査義務もあったりしてオーナーの支出額が異なってきます。

「表面利回り」は、金融機関の融資審査の際にも活用します。最初の事業計画書の中では「表面利回り」は重要な要素となります。収益物件候補を比較する際にも便利な指標です。

ただし、実際の不動産投資の実務では「表面利回り」は机上の空論的なものです。修繕費、維持管理費や税金、空室リスク、賃料不払い可能性――などがあり、『実質利回り』とは開きがあります。

とっくん

この「表面利回りを基準にした買取基準表」は、業者が買い取る際の最低利回りを示したものなので、不動産投資家の方も参考にしてください。ボクの感想としては、かなり“強気の基準”にも見えますね。

この「買取基準表」の表面利回りを上回っている収益物件は、金融機関の融資も受けることができるでしょう。

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不動産投資は、売主と買主がトレードオフの関係です。ですが、不動産投資家は売主にもなれば、買主にもなるので、両方の戦略を理解しておかなければなりません。

筆者が「不動産投資に関わるケース」は、①当社自身が売主になる②当社自身が買主になる③当社が仲介する――の３つです。

今回の記事で紹介した『表面利回りを基準にした買取基準表』は通常は表に出ない資料です。これから不動産投資をしたい方は、プロの買取業者がどのような基準で動くのか⁈を知った方がいいと思います。

また、既に不動産投資をやって「出口」として、収益不動産を売却する際には、即現金化したいならば、買取業者を活用することも考えられます。その際の基準を知るべきなのです。

今回の記事は、基礎編なので、「表面利回りだけ」を説明しました。空室などが現実にある場合は、「満室時想定年間賃料」として、表面利回りを出します。また、リーシング（賃借人を入居させること）に注力することで、収益不動産の価値を高めることができます。

筆者のブログサイト（エックスサーバー使用）では、これまで730記事を投稿しております。

不動産投資に関して基礎編から実践編まで、全般にわたり記事を掲載していますので、是非、当サイトの記事をお読みいただければ幸いです。

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