「不動産屋がお客様が相続時に不動産売却を勧める理由」に関して述べてきました。後々のことを想定したら『不動産は相続時にできるだけ現金化しておいた方がよい･･･』というのはそのとおりです。これに加えて、今回は、相続処理の際にアドバイスをくれる税理士についても考えます。
皆さま、こんにちは。今週末も「相続」をされたお客様の所を訪問する、不動産屋の2代目社長のとっくんです。
今回の「不動産の相続」に関する話題は、前回の記事を先にお読みください。
【不動産相続】相続時に不動産売却すべきか？税理士のタイプは！
筆者の立場と言いますか、不動産投資家側から「収益物件」を狙うのは、売主側が相続時に『不動産を売却したい…』というのがベストです。
相続が発生した際の不動産はナゼ、売却しようとするのですか？
相続分割のためや相続税を支払うために「不動産の現金化が必要」となってくるケースが多いからです。
ボクも不動産投資家として、新聞のお悔やみ欄は常にチェックしています。
【相続案件】関わる不動産屋はナニを狙っているか?!
これは、筆者の実体験で言えば『対象不動産の売買に伴う仲介手数料』が第一です。
第二に、相続人が「相続税を支払うための現金化を急ぐ場合の値が下がった不動産の買い取り｣です。
大体、この二つを想定していたら当たっていると思います。
一方、ハウスメーカーや賃貸アパート建設業者などは『相続時をきっかけに新しいアパートを建設させる営業』を狙っています。
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【相続案件】のどの状況から不動産屋が関わっているか?!
これは、それぞれの相続案件によってケースが異なります。以下に、具体例を見ていきます。
相続が発生して「相続人」がやるべきこと ～準確定申告
故人が亡くなる前からその不動産の賃貸管理やつきあいがある場合、相続が発生して、相続人は『4カ月以内に故人の不動産収入の準確定申告』をしなければなりません。
年の中途で死亡した人の場合は、相続人（包括受遺者を含む。以下「相続人等」といいます。）が、1月1日から死亡した日までに確定した所得金額及び税額を計算して、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をしなければなりません。これを準確定申告といいます。
【国税庁のサイトから転載】
不動産ビジネスに精通している人は『準確定申告』のことも精通しているのですが、一般の多くの人はこのことは知りません。
「準確定申告」はそう難しいことではないので、相続人が専門家の力を借りずにやることはできます。ですが、不動産屋にとっては『自分の提携している税理士事務所を紹介する最初のチャンス』となります。
相続が発生して「相続人」がやるべきこと ～相続税の申告と納付
相続が発生したら、相続人は「相続財産を確定」して、税務署に申告をしなければなりません。
相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うことになっています。例えば、1月6日に死亡した場合にはその年の11月6日が申告期限になります。
なお、この期限が土曜日、日曜日、祝日などに当たるときは、これらの日の翌日が期限となります。
相続税の納税は、上記の申告期限までに行うことになっています。【国税庁のサイトから転載】
申告期限までに申告をしなかった場合や、実際に取得した財産の額より少ない額で申告をした場合には、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかる場合があります。
故人が不動産収入などを得ていた場合、不動産を所有していた場合などは、この時点で『専門の税理士に申告業務を依頼する･･･』のが一般的な流れです。
不動産屋紹介の税理士は「不動産を売る方向」のメリットを説明?!
税理士は独立した専門家で、依頼者の利益を最大化するようなアドバイスなりをすることが原則です。とは言え、不動産屋から「お客様を紹介された」のに、その不動産屋のビジネスにならないようなことを堂々と言うようであれば、これは、その不動産屋から次のお客様を紹介してもらうことはできません。
これは、ビジネスの世界では当然の流れです。
同じような構図で言えば、ハウスメーカーや賃貸アパート建設業者が紹介した税理士は『相続時をきっかけに新しいアパートを建設させるメリット』を説明するはずです。
【税理士のアドバイス】は異なる!! ～プロの意見は貴重‼
以上のように見てくると、税理士の「相続に関するアドバイス」は、誰側と連携している税理士かによって、内容が異なります。
ただし、その税理士は良心にしたがって、自らの専門性を依頼者のために忠実に行使しなければならないので『嘘はつかない･･･』と思います。ですが、相続人に対して『与える情報or与えない情報』は取捨選択をしていると思います。
税務上のメリットとの不動産投資上のメリットの違い!!
アパート建設会社側の税理士は、自らの専門性として『税務に関する内容』の観点からアパート建設のメリットは説明しますが、実際、その相続人が「アパートを建てたあとのリスクとデメリット」は説明しないでしょう。
そのことは『今回の相続案件の情報提供とは異なることなので･･･』と言えば、言い訳せずもそれは〝正論〟となります。
一方、不動産屋側の税理士の場合『アパート建設のデメリット』を、不動産屋の利益確保のために説明することがあります。
それぞれの「連携者の利益」を考えて、相続人に〝必要な情報〟を与えているというわけです。
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まとめ：情報は提供者の〝立場〟を考えて情報収集をすべき!!
このことは「不動産相続の案件」に関わらず、すべてのビジネスに共通していることです。専門家と言えども、その職業を〝商売〟でやっています。
したがって、その情報を提供してくれる人のそれぞれの〝立場〟〝状況〟があるはずです。
『提供してくれた情報は、その人の〝立場〟などのフィルターを通して与えられるものである･･･』ということは知っておくべきでしょう。
これまで述べてきたように、税理士もお客様を紹介してくれた業者の利益を優先する、と書きましたが、例えば不動産屋一つとっても、場合によってあ「アパート建設業者と連携して動いている場合」もあります。これにより「不動産売却よりもアパートを建てたほうがよい」という方向に持っていく可能性もあります。
つまり、情報を受け取る側は、情報の取捨選別をしっかりと行う必要があるということです。
そのためには、情報を取得する際には、ためらいを持たずにさまざまな情報を集めるべきですね。
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