今回のブログ記事は「新型コロナウイリス感染拡大による社会状況」で、不動産投資をどのように考えるか？を、不動産投資家の立場から語ります。日々刻々、経済状況が変わりますので、この記事は、執筆時（2020年3月28日現在）の状況であるとご理解ください。
とっくん社長、新型コロナウイリス感染拡大で、今後の不動産投資をどのようにするんですか？
今回の記事を読まれる方は、自己判断で「不動産投資」をしてください。そのうえで、書きますと…、ボクは自身の考えで「不動産投資を拡大」します。不動産投資に必要な情報や知識の集め方は、ボクのブログ記事を大いに参考にしていただきたい思います。
【コロナショック！不動産投資家はどう考える】ブログで書いてみた
コロナショックの前に、語るべきは『金融機関の融資状況の変化』です。一部の資産家を除き、不動産投資家が自己資金だけを使って不動産投資をするということは珍しいと思います。
筆者が経営している会社の不動産投資も、金融機関からの融資を受けています。
皆さまが「不動産投資をしたくても、金融機関の動向次第である」ということです。
【コロナショック！】金融機関は不動産投資家に融資をするか⁈
「金融機関」と筆者はこのブログサイトで表現していますが、銀行や信用金庫、信用組合、JAなどと、それぞれの分野でお金を貸すところが異なるので、「銀行」とは書かずに「金融機関」と表現しています。
この中で、金融機関のランクがあります。大まかに以下のように考えてください。（過去記事からの一部転載です）
メガバンク
エリアは全国対応地方銀行
エリアは居住地、物件がある地域信用金庫・信用組合
エリアは各支店の管轄範囲内
基本的に、居住地と物件所在地が支店の管内にある。地元との付き合い、結びつきが重要
筆者の場合は、メガバンクとの付き合いはありません。理由は「彼らの多くはある程度の規模の資産家を対象している」からです。ですから、事業計画書を持っていくこともしません。
【金融機関は不動産投資家に融資をするorしない？】～投資家は二極化する
これは、筆者の肌感覚で話をします。
コロナショックが起きている現在、筆者は、地銀、第二地銀、信金、日本政策金融公庫に対して、不動産投資の融資をお願いしています。現在のところ「第二地銀で支店ベースでOKが出ている」状態です。（※これは融資決定ではありません）
ただし、上記の金融機関の中で「日本政策金融公庫」は政府系なので、政府の施策に乗った形での事業計画だと融資がとおりやすいと思います。これは、日本政策金融公庫に強いコンサルタントもありますので、こうしたサービスを使うのも一つの手だと思います。
不動産投資家の属性（事業規模）、事業計画などによって、金融機関の対応は二極化するだろうと筆者は見ています。
【金融機関が融資する不動産投資家】～ 決め手は２つの要件‼
金融機関が「不動産投資に融資をする」ことの決め手は２つあります。
・融資先の属性（経済力、担保力、信用力）
これらのことは過去記事でも何回か書きました。
筆者は、金融機関からの融資は「フルローンでプロパー融資」を受けてきました。一般の人がこうした条件を勝ち取るのは、かなりハードルが高いのです、これらの融資条件を引きだせた要因は上記の２点です。
【金融機関が融資する不動産投資家】～ サラリーマンでもOK‼
筆者は、「サラリーマンの方も金融機関からの融資を得て不動産投資をすることができる」と思っています。しかしながら、一昔前に比べて、融資のハードルは高くなっていると認識します。
その一番の理由としては、金融機関側の「融資案件のシフト」であり、不動産投資よりもリスクが少ないと考える案件を中心に融資をする傾向にあります。これは、筆者が金融機関の担当者と雑談をしたり、融資交渉をする中で感じたことです。
ただし、前述の２つの要件をしっかりと満たした案件については、金融機関の融資は取れると思っています。
サラリーマンで不動産投資をする人は、しっかりと不動産市場の動向を見極めることができる人でないと厳しいでしょう。
特に、不動産は「地域性・個別性・経済性」などが強いので、例えば、筆者の住む地域で通用している不動産投資の常識が、皆さまの地域で当てはまるか⁈というと、そうではありません。
ですから…、まずは、不動産投資をしたいと考える人は「有益な不動産投資セミナーに参加」をして、自らの知見や基礎知識を蓄えることが必要です。筆者も、当社が実践している「ファミリー層をターゲットとした不動産投資のビジネスモデル」は、「一建設株式会社
」の不動産投資セミナーに参加したのがきっかけで、“開眼”しました。
まとめ：筆者は2020年と2021年に不動産投資を加速させます‼
これが筆者の中での結論です。
既に筆者の会社は、とある節税対策の処理を済ませており、2021年をめどに大きくビジネスモデルを変えるつもりです。（※節税対策の内容は記事にしません）
これもあり、2020年と2021年には大規模な不動産投資を実施する予定です。この要因としては「不動産価格の暴落」を不安視する不動産所有者の心理があります。筆者のようにプロの不動産屋は、市場価格で売買されている収益物件には手を出しません。
不動産所有者に個別にアプローチして、筆者の「指値」で不動産を購入するという手法です。
土地所有者にとっては、売り急ぎ感をどのように持つかによって、買い側の「指値」を受け取る感情が変わってきます。
コロナショックに加えて消費税増税がもたらす不景気をどのようにとらえるか⁈は、これらの方たちの耳に入ってくる社会情報によって変わってきます。恐らく、ここ数年は社会にはネガティブなニュースが蔓延することでしょう。不動産価格でも「指値がとおる可能性が高い」と見ています。
最後に･･･、今回のブログ記事では、筆者なりの分析と感想をまとめました。繰り返しになりますが、投資は自らの判断で行ってください。
筆者の会社が現在実施している、独自の「不動産投資の新スキーム」に興味がある方は、下記の参照記事をお読みください。
本日も、最後まで【資産に変える!!】実体験ブログをお読みいただき、心より感謝いたします!!
【このブログの筆者プロフィール】波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長に･･･。現在は、不動産投資をメインとしたビジネスモデルを構築中（写真は3歳当時）
