筆者は、不動産業歴25年以上で、自身も「不動産投資」をしています。ただし、不動産屋は「不動産投資をしない人が多い」のが実態です‼
『不動産投資が儲かるならば、どうして不動産のプロが投資をしないのか？』と思う方がおられると思うので、今回は「不動産屋が不動産投資をしない理由」を解説します。
とっくん社長は、不動産屋で不動産投資もしていますね！ でも、不動産屋の中には「不動産投資をしない」という人も多いと聞きましたが、どうして「不動産投資をしない」のですか？
ボク自身は「不動産投資をメインでやるつもり」なので、不動産投資をしない不動産屋のことを説明するのはおかしい？かもしれませんね…。
ですが、不動産屋が不動産投資をしない理由はわかりますよ。
【不動産投資の基本】不動産屋が不動産投資をしない理由は⁈
『不動産投資は儲かるか？』『不動産投資は安全な投資か？』
これは、不動産投資をこれから始めたい…という方にとっても、答えを知りたいことかと思います。筆者の「答え」は…
このテーマは、このブログサイトで何度も記事にしているので、よかったら過去記事を参照してください。
【不動産投資】不動産屋が不動産投資をやらない理由は３つ‼
筆者の場合は『不動産投資をメインにやるために会社の形態を変え』ました。具体的には、社員を辞めてもらって「一人会社の一人社長」にしたのです。
会社の売上が上がったら、人件費にお金を使うよりも『不動産投資にお金を使いたい』と思ったので、よけいな人件費をすべてカットしました。
ここからは、不動産屋が「不動産投資をしない理由」について説明します。一言で説明すると…
これにつきると思います。もちろん、不動産屋の中で不動産投資をやっている所も多くあるので、ビジネスモデルを交えて説明します。
【不動産投資】は不動産屋がやるのと一般の人がやるのは違う⁈
もう一つ「用語」について、説明しなけばなりません。われわれ不動産屋は「宅建業者」と呼ばれており、宅建業法に基づき法的な手続きを経たうえで業者になった者です。
そして、「業」として宅建業をやることを許されています。
一方で「不動産投資」という用語は、①収益不動産を所有して賃料を得ること②収益不動産を売ること③不動産を転売すること—こうしたことに分類できます。
一般の方にイメージで「不動産投資」を考えると、①の収益物件から賃料収入を…ということになりますが、筆者は一般の方の不動産投資でも「出口（＝所有不動産を売却すること）」を重要視ししているため、②も合わせて不動産投資ととらえています。
ちょっと説明がくどくなりますが、不動産屋が上記の②と③をやる場合は「不動産投資ではなく、不動産販売」ということになります。
不動産屋と一般の人との【不動産投資】のとらえ方が異なる‼
「不動産投資」は、不動産屋と一般の人がやるのとはやり方が異なるんですか？
基本的に“同じ構造”なんですが、不動産屋が「収益不動産を売却する行為」は、不動産を仕入れて販売するというものです。なので、これを「投資」と表現するのが妥当かどうかはわかりません。一般の人が不動産の売却をする際には、これは「資金の回収」と見るべきで、ボクはこれを含めて「不動産投資である」と表現しています。
「会計」的に説明しますと、購入した不動産を「仕入れ勘定」or「固定資産」に入れるかで区別はできます。
仕入れ勘定に入れるということは、初めから転売を目的にするもので「棚卸資産」となります。固定資産は長期に保有して企業活動に必要な資産なので、建物部分は減価償却などができます。
| 販売用不動産 | 固定資産 | |
| 定 義 | 販売目的で不動産を所有する | 販売目的ではなく継続的に会社で使用等を目的 |
| 減価償却のやり方 | 減価償却はない | 減価償却あり（土地はなし） |
| 売却時の処理方法 | 売却額は売上高 | 売却額と売却時の帳簿価額との差額を特別損益の区分に計上 |
| 決算時の不動産の評価 | 棚卸資産評価に関する会計基準 | 固定資産の減損に係る会計基準 |
【不動産投資】従業員がいる不動産屋→毎月の売上を重視‼
不動産業の「仲介手数料」については、その仕組みを過去記事でも紹介しています。
宅建業法により定められている「仲介手数料」の報酬規定です。
【不動産の売買・交換の媒介のとき】 ・取引される不動産の金額の200万円以下の部分→5％以内 ・上記の金額の200万円を超400万円以下の部分→4％以内 ・上記の金額の400万円超の部分→3％以内 簡易の計算方法で【不動産の価格×3％＋6万円】となる
仲介手数料は「契約の成約」により売上になります。ただし、不動産を仕入れる必要がないため、不動産屋にとっては「ほぼノーリスク」です。実際のリスクは「売買の営業活動にかかった経費」くらいのものです。
簡単に言うと“他人の資産”で商売ができる…ために、非常に都合がよいのです。
不動産業界の営業の仕事は「成果主義」が多い！
これは、すべての不動産屋が当てはまるわけではありませんが、不動産屋の営業は「成果主義」の所が多いです。この「仲介手数料＝成約案件の数」が営業マンの成績につながり、成績が悪い営業マンは、干されたりして退職するケースがあります。
業界的に、不動産業は「営業がきつい」のが特徴で、転職する人も多いとされています。会社を経営する側としては、営業マンの人件費は、営業の能力で価値を決めています。
まとめ：不動産投資家には不動産業の免許を取ることをおススメ‼
これは、ある程度の不動産投資で稼げるようになった方へのアドバイスですが…。
不動産投資で稼げるようになった実績をエビデンスにして『不動産を仲介する機会を増やすこと』で、利益増を実現することができます。過去記事でもこのことを書きました。
不動産投資はやり方さえ間違わなければ失敗はしない！というのが筆者の考えですが…。「やり方」というのが個々の不動産や地域性、賃貸市場の状況によって異なりますので、これを見極めることが重要です。
最後に…、不動産屋も「本当に儲かる不動産投資案件には、是々非々で投資をしている」というのが実態でしょう。長期に保有して賃料収入を狙っている収益不動産は、これを保有していることを明らかにしている不動産屋は少ないかもしれません。
筆者の場合は、ブログサイトで「収益不動産を持っていること」は記事にしていますが、実額まではさすがに公開は控えています。
今回の記事で「不動産屋が不動産投資をしない理由」を説明しましたが、不動産屋は「不動産の物件のプロ」であり、「不動産投資のプロではない」ということが言えるかと思います。
このブログサイトでは、こうした不動産投資の情報記事を毎日更新していきますので、これからもよろしくお願いいたします。
