この写真は、筆者の会社で建築した規格注文住宅です。㈱アーネストワンという会社で建てました。建築実績数が抜群に多く、超良心的な会社です。1年間のうちに2棟の規格注文住宅を建てました。
皆さまが住宅を建てられる場合、２つの方法があります。
それは【建売住宅を購入】すること【注文住宅を建てる】ことの２つです。今回の記事では、【建売vs注文】のどちらがよいのか？を、実体験を交えて書きます。
【建売vs注文】どっちの住宅が【資産に変える!!】に有利か？
筆者が不動産屋の社長になってやったことは「不動産投資」です。不動産売買の仲介のほかに、自社で不動産投資をするというスキームを構築しました。
前提を書きますと･･･
【新築建売住宅を仲介業で売るための、注文住宅を建てている】のです。
筆者は不動産屋なので、仕事として「新築住宅を売る」ことをやっています。
もちろん、宅建業者であり建築業者でないので、「仲介だけ」ができるのです。
【注文住宅】は、請負契約を結んで建築会社が建てる!!
注文住宅はよく「自分仕様の住宅」と呼ばれます。
お客様自身が「設計」「仕様」「デザイン」づくりに参加して、自分のライフスタイルに合うような住宅を生み出す、ような感覚でしょう。
ところが、実際には『住宅の設計』は極めて専門的な知識と経験がいるため、注文住宅といえども、「専門家主導」でなければコトがすすみません。
加えて、あまりにもお客様自身が要望を出しすぎると、「コスト高」になってしまうというデメリットがあります。
不動産屋の【注文住宅】への関わり方 ～筆者の場合～
筆者は不動産屋なので、「注文住宅」の取引には、全面的に関わることができません。
請負契約を受けて、住宅を建築することができないため、主に次のような関わり方になります。
・注文住宅会社へ土地を紹介→土地売買契約の仲介 ・住宅を建てるお客様へ土地を紹介→土地売買契約の仲介 ・場合によって、注文会社から「紹介料」をもらう
簡単に言いますと『土地を売買するために、ソコに家を建てる人を見つける･･･』という仕事です。
もちろん、不動産屋の中には①他人様の土地を売る②自分の土地を売るの２つがありますので、売り方の違いによって、注文住宅の関わり方も異なってきます。
【建売注文】比較 その① コスト面
一般的に言えば･･･、建売の方が安いという感覚ですね!!
ただし、コレは、筆者が仕事をやっている地域は、ローコスト住宅を展開している住宅販売会社が頑張って営業していて、かなりの戸数を販売しているので、そのような“相場感”があります。
これは、皆さまの地域の特性で考えてみてください。場合によっては、注文住宅の方が安いということも考えられます。
【ナゼナゼ】筆者は規格注文住宅を建てたのか?!
当然の疑問でしょう！
「建売vs注文」のコストが「注文の方が高い?!」のであれば、どうして、とっくんは「注文住宅」を選んだのか？
その答えは明快です!
『注文住宅の方が安かったから･･･』
これは、さっき書いたことと矛盾しますか?!
・「土地を安く仕入れること」ができたため
・「規格注文住宅」で、コストが安かったため
・「自社事業用」の住宅、特に「住宅展示場」としての機能を持たせるため
・「転売」を考えているため
次の展開を考えていて、ナンのための注文住宅か?!を見極め、㈱アーネストワンさんの「規格注文住宅」を選びました。
これは、土地を安く仕入れることさえできれば、建売住宅よりも圧倒的にコストが安くなります。
【展開】規格注文住宅を建てて、完成後は「住宅展示場」する!!
㈱アーネストワンさんは、日本で最大の住宅メーカーである飯田ホールディングスのグループ会社です。
同社は「建売vs注文」の販売戸数は、圧倒的に「建売」の数が多く、建売住宅の販売実績も全国でかなりのものがあります。
加えて、筆者の地域では、同社は「建売住宅販売実績」がナンバーワン!!なのです。
この「建売住宅を仲介する」ために、㈱アーネストワンさんの規格注文住宅を建てました。
住宅を【資産に変える!!】のやり方 ～筆者の場合
筆者は不動産屋なので、「住宅」を【資産に変える!!】のいくつかのパターンを持っています。
・転売 ・賃貸 ・自社使用（ただし、事務所or住宅展示場として）
読者の皆さまの中には「不動産投資」を考えておられる方もいることでしょう。
投資の面で言うと、㈱アーネストワンさんの規格注文住宅のように「ローコスト住宅」は、賃料の設定の仕方と安定した借主と契約できれば、「投資用住宅」として成立します。
【建売vs注文】比較 その② 転売のやりやすさ
住宅を将来的に「売却」をしたいと考えておられるならば、売りやすいのは「建売」です。
ただし、これも条件があって、ある程度の分譲地での「建売」ならば･･･という前提です。
土地の形や場所にもより、あまりよい場所に建売住宅がたっていないならば、「建売有利とは言えない」ですね。
また、住宅を売却する場合「中古住宅」となりますので、買った値段よりも高く売れることは「建売の場合」はありえません。
ところが「注文住宅」で、土地を安く購入して建てた場合は、売却価格が注文住宅価格を上回って利益がでることが期待できます。
【建売vs注文】は、資産に変える!!の視点により使い分けるべき!!
この「答え」は、筆者自身、模索中です。
不動産ビジネスの市場（マーケット）は、地域性の違いにより「答え」が異なります。
なので、皆さまの地域の特性や商習慣、不動産市場のことを知らないとっくんが『これが答えだ!!』と断言することはできません。
ですが･･･、
まずは、筆者自身が、自らのビジネスモデルの実践を、とっくんの住んでいる地域でやってみて、その結果をこのブログ記事で明らかにしていきます。
【建売vs注文】比較 その③ 不動産屋との連携
建売住宅は、不動産屋が仲介して販売することができます。
当社もソレをやっています。
お客様から「投資用の不動産」ということで建売住宅の購入の話が来たら、喜んでお手伝いをします。
参考までに、とっくんの地域の「建売住宅」の価格の相場は【2,500万円以下】です。
都会に比べると、かなり安いですね。
【建売vs注文】比較 その④ どちらも投資用不動産にできる!!
「土地を安く仕入れること」ができれば、注文住宅も、「賃貸」「転売」で利益を出すことができます。
筆者の会社で「安く土地を仕入れられる情報」が入った場合･･･
・当社が購入する→土地転売 ・当社が購入→規格注文住宅を建てる（転売用、賃貸用） ・お客様に紹介する→土地売買契約の仲介
いずれかの「方策」を選ぶと思います。
まとめ：質問があれば【お問い合わせフォーム】からお願いします!!
既に述べたように、不動産は「地域性」が色濃く出てくるモノです。
【資産に変える!!】の方策も、いろんなパターンがありますので、疑問がある場合は、当ブログの「お問い合わせフォーム」からご質問ください。
読者様の情報を隠しながら、筆者なりの「答え」をブログ記事にしますのでよろしくお願いします。
ローコスト住宅は、全国各地域で「その地域に強い会社」があります。それぞれの地域で調べてみてください。
