今回の記事は、不動産屋が不動産投資をやるに至った経緯と考え方を、『筆者へのインタビュー』を交えて説明したいと思います。
とっくん社長は「不動産業と不動産投資家」の２つの顔があるんでしょ?!
「２つの顔」というか、業務的には不動産業の中で「不動産投資をやって」います。会社定款の上で不動産投資もできるようになっているので…。
不動産業としては、主に「売買契約の仲介」ですね。今は「賃貸業の仲介は住居系」はほとんどやっていません。店舗と事務所案件の仲介はやっています。
不動産屋が不動産投資をやる理由！やり方さえ間違わなければ安全
筆者は、父親が設立した会社（創立50年以上）を30歳の時に引き継ぐつもりで、新聞社を退社して父親との仕事と始めましたが、「仕事の考え方が合わず」に、途中、さまざまな職業（※主に有期契約）を経験しました。
これは親子間の確執があったのが要因です。『前社長（父親）が折れるかor筆者（息子）が折れるか』のせめぎあいでした。
「仕事に関する考え方の違い」というのは、前社長は『不動産業を感覚でやる人』でした。一方、筆者は、厳格な理詰め的な考え方と法令順守（※危ない橋は渡らない主義）の方針でした。
不動産業をやるためには「宅地建物取引士」を社員に配置して、宅建業法に基づく手続きを経なければ「業」として不動産業をやることができません。
前社長は、自らは「宅建取引士」ではなく、妻（筆者の母親）に資格を取らせて、それで業をやっていました。こうしたこともあり、かなり大雑把な人でした。
宅建取引士の試験に数回不合格?! 母親の病気で一念発起して合格
ボクが宅建取引士の試験に合格したのは、会社を辞めて数年経ってからからでした。それまでは、母親が資格を持っていたので「不動産業」をやれていたのですが、急に母親が病気になって、そこから本気で勉強しはじめました。
本当に「背水の陣」の思いで勉強したら、数ヵ月で合格することができました。
宅建取引士の試験勉強はどのようにやったのですか？
この資格ってどういう勉強をすれば合格できますか？
ボクの場合は「学校に通った」のですが、最終的には学校だけの勉強では足りずに、さまざまな教科書や参考書を使って、過去問題を徹底的に解きました。
今、もし「宅建取引士の試験勉強」をするのであれば、LECの専任講師の水野健さんの講義が最適ですね。詳しくは↓の記事を参照ください。
【不動産投資のルール】不動産屋が「投資をする」と理由とは?!
不動産業をやっている会社は「不動産投資」もやるのが通常ですか？
通常かどうかはわかりませんが。投資効率が良い物件があったら、不動産投資をすると思います。
弊社は、不動産業の中でも「賃貸物件の仲介と管理」に力を入れてやっていました。「仲介業」は賃貸借契約の締結までやる業務で、「管理業」は賃貸借契約が継続している中で、入居者問題、建物の修繕管理など、かなり広範にわたる業務です。
本来の「法律的な業務」としては、不動産の仲介業務と物件の管理業務は別物です。ところが、地域によっては『大家の力が強く、不動産屋が大家に媚びるために、無償で管理業までやっている地域』もありました。筆者の会社も「大家から管理料をもらわずに、管理業務をサービスでやって」いました。
現在は、筆者の会社は「住居系物件の仲介業務」を減らしています。コストパフォーマンスが悪い上に、近年は「敷金返還請求訴訟」などや、“モンスター入居者”がいたりして、業務としてのうまみが少なくなったからです。
住居系賃貸の仲介をやらなくなったのに、どうして自らが「不動産投資をしよう」と思ったのですか？
簡単に言うと…『不動産の大家業は楽ではない時代』になったということです。こうした世の流れは、それまでは、入居者や不動産屋に上から目線で対応していた傲慢な大家の意識が変わってきました。以前は「物件を貸してやっている」と思っていた大家が「物件を使っていただいている」という形に意識が変わってきました。
【不動産投資のルール】大家の負担が大きくなった→物件を手放す
これは、日本全国一律の傾向ではないのですが、筆者が住む地域では『賃貸物件の供給過多になってきた…』と思います。
こうしたこともあり、筆者の会社が管理していた物件のオーナーが『収益物件を売りたいのだが…』という相談が増えました。こうしたことは「大家業の難しさ」に加えて、相続対策や家族に「大家業を引き継がせたくない」という思いを持つ大家が増えてきたからでしょう。
まとめ：これからの不動産投資業は？
不動産投資は「事業」です。ですから、不動産投資をする方は「法人化」することを勧めます。最初は個人事業主でいいのですが、事業を拡大させたいのであれば「法人化」です。
筆者の会社では、これからも「不動産投資」をしますが、大前提となるのは以下のとおりです。
２．不動産物件の出口戦略（例：解体更地にした際にハウスメーカーに売る）を立てる
３．不動産の投資案件ごとに「金融機関からの融資が可能」であること
４．転売がしやすい物件であること
筆者の場合は、売主との最初の面談で『当社がこの物件を購入する場合は、銀行から全額借り入れをしますので、融資審査が通らなければ購入できません』と申し上げます。つまり『銀行側の価値判断を、物件購入の指値の材料に使っている』というわけです。
このやり方をしたら、売主も傷つけませんし、筆者もリスクを取ることなりません。さらに、値引きが可能となります。
不動産投資は、やり方さえ間違わなければ「リスクは最小限に押させること」ができます。他の投資のような“ギャンブル性”がほとんどなく、銀行からも「融資を引き出しやすい投資」ということができるでしょう。
このことを、筆者自身、不動産業を長年やった中で、実感したからこそ「不動産投資をやっている」のです!!
このブログサイトでは、こうした不動産投資の情報記事を毎日更新していきますので、これからもよろしくお願いいたします。
